Η συχνότερη πραγματική ερώτηση που μας γίνεται δεν είναι «είναι ασφαλές;» αλλά «πότε ακριβώς πρέπει να έχω διαθέσιμα τα χρήματα;». Θέλεις να προγραμματίσεις τη ρευστότητά σου με ακρίβεια, σε κάθε βήμα της διαδικασίας.
Θα δεις ακριβώς πόσα θα πληρώσεις, πότε, πού πάνε τα χρήματα, και τι λαμβάνεις σε αντάλλαγμα σε κάθε στάδιο. Το παράδειγμα βασίζεται σε τριάρι 85τμ (2 υπνοδωμάτια) σε 4όροφη οικοδομή Χαλανδρίου, οικόπεδο 800τμ, ενεργειακή κλάση Α+. Συνολικό κόστος ~€270.960 (~€3.189/τμ) — έναντι τιμής αγοράς νεόδμητου ~€384.000 στην ίδια περιοχή, εξοικονόμηση ~€113.000 (~30%).
- €300 κράτηση (Μήνας 0) — refundable signal ενδιαφέροντος
- ~€10.000 αρραβώνας οικοπέδου (Μήνας 1) — όταν υπογράφεται το προσύμφωνο με τον πωλητή
- ~€258.160 στην Ημέρα Συμβολαίων (Μήνας 3-4) — το υπόλοιπο του κόστους, εκ των οποίων ~€169.390 κατατίθεται σε λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow)
Το χρονοδιάγραμμα σε μία ματιά
Σημειώσεις: Το €300 της κράτησης και ο €10.000 αρραβώνας πιστώνονται στην τελική πληρωμή της Ημέρας Συμβολαίων — δεν είναι επιπλέον κόστος. Επιπλέον ~€2.800 αμοιβής επίβλεψης μηχανικού καταβάλλονται σταδιακά κατά την κατασκευή.
Στάδιο 1 — Κράτηση διαμερίσματος
Πότε
Όταν σου παρουσιάσουμε συγκεκριμένο project που σε ενδιαφέρει και επιλέξεις διαμέρισμα.
Πόσο
€300 refundable deposit. Δεν είναι «πρώτη δόση» — είναι signal ενδιαφέροντος που μας επιτρέπει να κρατήσουμε συγκεκριμένο διαμέρισμα για σένα για 30 ημέρες.
Πού πάει
Σε δεσμευμένο λογαριασμό που ορίζεται ρητά στο συμβόλαιο κράτησης. Δεν είναι επιχειρηματικός λογαριασμός της πλατφόρμας — είναι ξεχωριστός λογαριασμός με όνομα δικαιούχου την ομάδα αγοραστών, όπου τα χρήματα παραμένουν νομικά δικά σου μέχρι να ενεργοποιηθούν οι όροι του συμβολαίου. Οι όροι αποδέσμευσης, επιστροφής και χρήσης των χρημάτων αναγράφονται αναλυτικά στο συμβόλαιο που υπογράφεις πριν γίνει η κατάθεση.
Τι λαμβάνεις
- Υπογεγραμμένο συμβόλαιο κράτησης με όλα τα στοιχεία του project (οικόπεδο, διαμέρισμα, τιμή, χρονοδιάγραμμα)
- Πλήρη πρόσβαση στην προμελέτη, τίτλους ιδιοκτησίας του οικοπέδου, feasibility report
- Δικαίωμα απόσυρσης με πλήρη επιστροφή εντός 30 ημερών χωρίς αιτιολόγηση
Στάδιο 2 — Προσύμφωνο οικοπέδου & Αρραβώνας
Όταν η ομάδα φτάσει σε ~80% coverage (τα διαμερίσματα κλειδώνουν με συγκεκριμένα ονόματα), υπογράφεται προσύμφωνο με τον πωλητή του οικοπέδου. Από εδώ και πέρα, ο πωλητής αποσύρει το ακίνητο από την αγορά αποκλειστικά για την ομάδα, και η διαδικασία αδειοδότησης ξεκινά για αυτό το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Πότε
Μήνας 1 περίπου (εξαρτάται από την ταχύτητα συμπλήρωσης της ομάδας).
Πόσο
~€10.000 αρραβώνας για το παράδειγμα 85τμ (~11% του μεριδίου οικοπέδου €88.500). Το ποσό πιστώνεται στην τελική πληρωμή της Ημέρας Συμβολαίων — δεν είναι επιπλέον κόστος αλλά προκαταβολή της αγοράς του οικοπέδου.
Πού πάει
Σε δεσμευμένο λογαριασμό δικηγόρου που ορίζεται στο προσύμφωνο. Τα χρήματα δεν αποδεσμεύονται στον πωλητή μέχρι την Ημέρα Συμβολαίων, όπου αποτελούν μέρος της πληρωμής αγοράς. Αν το project ακυρωθεί (όχι δικό σου λάθος), επιστρέφονται.
Τι λαμβάνεις
- Υπογεγραμμένο προσύμφωνο αγοράς οικοπέδου από την ομάδα (και εσένα ως μέλος)
- Αποκλειστικότητα: ο πωλητής δεν μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο σε άλλον κατά τη διάρκεια της αδειοδότησης
- Νομικό δικαίωμα να ολοκληρωθεί η αγορά στους συμφωνημένους όρους
- Εκκίνηση διαδικασίας άδειας δόμησης για το συγκεκριμένο οικόπεδο
Τι τρέχει παράλληλα (Μήνες 1–3)
Μετά την καταβολή του αρραβώνα, η CoBuild και οι επαγγελματίες του έργου τρέχουν παράλληλα όλες τις απαραίτητες διαδικασίες ώστε την Ημέρα Συμβολαίων να είναι όλα έτοιμα:
- Άδεια δόμησης: υποβολή και έκδοση — τυπικά 2–3 μήνες
- Οριστικές μελέτες: αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ, ενεργειακή
- Διαγωνισμός εργολάβου: συλλογή προσφορών, αξιολόγηση, επιλογή, οριστικοποίηση εργολαβικού
- Σύνταξη συμβολαίων: αγοράς, ΣΟΙ, εργολαβικό, μεσεγγύησης
- Άνοιγμα λογαριασμού escrow στη συνεργαζόμενη τράπεζα
Σε αυτό το διάστημα δεν πληρώνεις τίποτα επιπλέον. Απλώς παρακολουθείς την πρόοδο μέσω του dashboard.
Στάδιο 3 — Η Ημέρα των Συμβολαίων
Αυτό είναι το πιο κρίσιμο σημείο του μοντέλου. Μία μοναδική συνάντηση στο γραφείο του συμβολαιογράφου, όπου ολόκληρη η ομάδα μαζί με τους επαγγελματίες (δικηγόρους, μηχανικό, εργολάβο, εκπρόσωπο τράπεζας) υπογράφει όλα τα συμβόλαια και εκτελούνται όλες οι υπόλοιπες πληρωμές — ως ενιαία, αλληλένδετη πράξη.
Πότε
Μήνας 3–4, μετά την έκδοση της άδειας δόμησης. Η ημερομηνία κλειδώνεται 15 ημέρες νωρίτερα, ώστε να έχουν όλα τα μέλη έτοιμα τα εμβάσματά τους.
Τι υπογράφεται — στη σειρά, στην ίδια συνάντηση
- Συμβόλαιο αγοράς οικοπέδου (οριστικό, σε υλοποίηση του προσυμφώνου)
- Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (ΣΟΙ) βάσει Ν.3741/1929 — ορίζονται τα διαμερίσματα και αποδίδεται ο συγκεκριμένος τίτλος σε κάθε μέλος
- Εργολαβικό συμβόλαιο — η ομάδα ως εργοδότης αναθέτει την κατασκευή στον εργολάβο
- Συμβόλαιο μεσεγγύησης (escrow agreement) — μεταξύ ομάδας, εργολάβου και τράπεζας
- Ιδιωτικό Συμφωνητικό Ομάδας — κανόνες λειτουργίας μεταξύ των μελών
Τι πληρώνεις — ταυτόχρονα με τις υπογραφές
Για το παράδειγμα των 85τμ (με τον αρραβώνα €10.000 ήδη πιστωμένο):
- Υπόλοιπο μεριδίου οικοπέδου: ~€78.500 (€88.500 - €10.000 αρραβώνας) → τραπεζικό έμβασμα στον πωλητή
- ΦΜΑ (3,09% επί μεριδίου): ~€2.730 → καταβάλλεται στην εφορία μέσω e-banking πριν την υπογραφή
- Συμβολαιογράφος + δικηγόρος: ~€3.540 → στους ίδιους
- Αμοιβή μηχανικού (μελέτες + άδεια, ~60% της συνολικής): ~€4.000 → στον μηχανικό
- Κατάθεση escrow κατασκευής: ~€161.500 → στον λογαριασμό μεσεγγύησης
- Κατάθεση escrow platform fee CoBuild: ~€7.890 → στον λογαριασμό μεσεγγύησης
Σύνολο που καταβάλλεις αυτή την ημέρα: ~€258.160
(το υπόλοιπο ~€2.800 είναι η αμοιβή επίβλεψης του μηχανικού που καταβάλλεται σταδιακά κατά την κατασκευή)
- Καμία «έκθεση» σε κανένα στάδιο: Δεν πληρώνεις οικόπεδο χωρίς να έχει κλειδωθεί ο εργολάβος. Δεν κατατίθεται escrow χωρίς να έχεις τίτλο ιδιοκτησίας. Όλα είναι δεμένα.
- Ο εργολάβος ξέρει ότι υπάρχει ήδη ολόκληρο το budget πιστοποιημένο από την τράπεζα — δεν θα μείνει απλήρωτος
- Εσύ ξέρεις ότι τα χρήματά σου είναι νομικά προστατευμένα σε τραπεζικό escrow — ο εργολάβος δεν μπορεί να τα πάρει χωρίς πιστοποίηση εργασίας
- Αν ο εργολάβος χρεοκοπήσει ή εγκαταλείψει το έργο, τα υπόλοιπα χρήματα στον escrow παραμένουν στην ομάδα, διαθέσιμα για νέο εργολάβο
- Αν κάτι από τα 5 συμβόλαια δεν ολοκληρωθεί στη συνάντηση, ακυρώνονται όλα και καμία πληρωμή δεν εκτελείται
Τι λαμβάνεις φεύγοντας από τη συνάντηση
- Τίτλο ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο — συγκεκριμένο διαμέρισμα, όχι «μελλοντικό»
- 5 υπογεγραμμένα συμβόλαια (οικόπεδο, ΣΟΙ, εργολαβικό, μεσεγγύηση, ομάδας)
- Βεβαίωση τράπεζας για την κατάθεση escrow — αποδεικτικό ότι τα χρήματα είναι δεσμευμένα και προστατευμένα
- Performance bond 10% του εργολαβικού από τον εργολάβο
- Ασφαλιστήριο all-risk construction του εργολάβου
- Πρόγραμμα εργασιών με ακριβείς ημερομηνίες έναρξης εργοταξίου
Στάδιο 4 — Κατασκευή (αποδεσμεύσεις από escrow)
Πώς γίνονται οι αποδεσμεύσεις
Σε 7 πιστοποιημένες φάσεις που καλύπτουν το 100% του κόστους κατασκευής (~€161.500):
Κρίσιμες δικλείδες ασφαλείας
- Καμία αποδέσμευση δεν εγκρίνεται χωρίς πιστοποίηση του ανεξάρτητου επιβλέποντα μηχανικού — η τράπεζα έχει εντολή να μην προχωρά χωρίς το πιστοποιητικό
- Κάθε αποδέσμευση ειδοποιεί αυτόματα όλα τα μέλη της ομάδας μέσω του dashboard
- Αν υπάρχει καθυστέρηση φάσης πέραν του συμβατικού χρόνου, ενεργοποιούνται ποινικές ρήτρες του εργολάβου
- Ο εργολάβος δεν παίρνει ποτέ αποδέσμευση για εργασία που δεν έχει εκτελέσει και πιστοποιηθεί
- Αν ο εργολάβος εγκαταλείψει το έργο, τα υπόλοιπα χρήματα στον escrow παραμένουν στην ομάδα, διαθέσιμα για επιλογή νέου εργολάβου
Στάδιο 5 — Παράδοση
Πότε
Μήνας 17 (εντός εύρους 16–18), μετά την ολοκλήρωση όλων των εργασιών και τους τελικούς ελέγχους.
Τι αποδεσμεύεται από escrow
- 5% withholding εργολάβου (~€8.075): αποδεσμεύεται ΜΟΝΟ μετά τον πλήρη έλεγχο και υπογραφή πρωτοκόλλου παράδοσης. Αν εντοπιστούν ατέλειες, το ποσό κρατείται στον escrow μέχρι να αποκατασταθούν.
- CoBuild platform fee (~€7.890): αποδεσμεύεται στη CoBuild μετά την ολοκλήρωση.
Σημείωση: Και οι δύο αποδεσμεύσεις γίνονται από τον escrow — δεν χρειάζεται να καταβάλλεις κάτι επιπλέον.
Τι λαμβάνεις
- Κλειδιά του διαμερίσματός σου
- Πρωτόκολλο παράδοσης με αναλυτική καταγραφή
- ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) κατηγορίας Α+
- Ενεργοποίηση του τίτλου ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο
- 24μηνη defects liability από τον εργολάβο
- 10ετής εγγύηση φέροντα οργανισμού (decennial)
Συνοπτικά: Cash flow προγραμματισμός
Η δομή είναι εξαιρετικά απλή: τρεις διακριτές πληρωμές, κλιμακούμενες σε commitment, και καμία άλλη μέχρι την παράδοση.
- Μήνας 0: €300 κράτηση (refundable)
- Μήνας 1: ~€10.000 αρραβώνας — υπογράφεται προσύμφωνο οικοπέδου, ξεκινά η αδειοδότηση
- Μήνες 1–3: €0 — άδεια, μελέτες και προετοιμασία συμβολαίων τρέχουν παράλληλα
- Μήνας 3–4 (Ημέρα Συμβολαίων): ~€258.160 — η μεγάλη και μοναδική κύρια πληρωμή, εκτελείται με τραπεζικά εμβάσματα την ίδια ημέρα
- Μήνες 4–17: €0 — παρακολουθείς αποδεσμεύσεις escrow → εργολάβου. Μικρό μέρος αμοιβής μηχανικού (~€2.800) καταβάλλεται σταδιακά για επίβλεψη.